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(相关资料图)

这两天，惠州楼市正在风口浪尖上。

怎么回事儿？

惠州大亚湾，惊现“4.8折卖房”项目！

最近这个项目讨论度堪称全国最高，这是一个普通高层项目，价格非常低，之前备案价14741元/㎡，现在低楼层卖6800元/㎡，中高楼层卖7000-7200元/㎡，折合4.8折左右。

备案14000卖7000！这是今年市场上，真正意义上的备案价4.8折卖房！

不仅颠覆了大亚湾，更颠覆了整个楼市对房价的认知。

爆火之后，开发商出面解释称，之前确实备案1万4+，但现在已经下调了，最新备案价降到了9000-10000元/㎡。

好，就算按最新备案价算，现在7000的售价，降价幅度也在7折-78折之间，依然跌破了市场上的85折限跌标准。

但惠州最牛的地方在于，人家不仅大大方方承认，而且没有任何阻拦！

当地主管部门的回应是这样的——

房企降价属于市场行为，我们规定是不能够高于备案价。如果企业手续齐全、没有其他问题，可以正常网签。

如果仔细研究惠州市场，你就会发现，5折卖房，或许只是开始。

看三组数据吧。

↓↓↓这是惠州2013年-2022年近十年的住宅网签量走势图。

近十年里，惠州每年住宅的网签量大多都在10万套以上，从2015年-2020年期间从没低于13万套，2016年巅峰期最高网签17万套。

但刚刚过去的2022年，整个惠州商品住宅全年网签量只有63348套。

一年卖掉6万套住宅什么概念？比2014年都低，是过去十年最差的一年！

↓↓↓这是惠州市各片区的新房住宅库存量走势图。

这大直线真扎眼，从2020年底以来，去化难度直线上升。

惠州库存量究竟大到什么程度？

截止目前，惠州住宅库存约1744万㎡，其中大亚湾体量最大，达到315万㎡，去化周期高达30个月。

↓↓↓这是易居研究院的惠州楼市市场景气度走势图。

这张图呈现了从2011年到现在，十几年里惠州楼市的市场景气变化情况。

过去十余年里，惠州楼市里最不景气的3次，分别为2014年9月和2020年5月，和2021年底。

但现在的市场，比过去任何一个时候都更差！

行情近十年最差、库存过高、去化难度大、价格稳不住……惠州楼市此刻异常艰难，尤其是大湾区，举步维艰。

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你以为降价最狠的只有惠州？还真不是。

你看句容碧桂园更狠，直接3折降价卖！

这是南京句容碧桂园江南世家 · 云顶项目，原来卖12000，现在清盘价均价4700，最低4000，和之前相比折合3折左右。

而且是正常户型、正常楼层，没有硬伤！

这还没完，关键一套117㎡的三房总价只要55万，首付10%只需要5万多，还再送一个车位。

截至目前，并没有受到当地强制性干预和叫停。

这啥项目嘞？

句容作为一个县级市，靠着南京，还有地铁直通南京，这个项目周边3公里左右，有大润发和中央广场商圈，有句容市中医院和人民医院，有句容崇明中学和句容实验高级中学等。

正常房源，3折甩卖，5万首付，还送车位……你说，这狠劲儿，全国还有谁？

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还有很多城市和项目，明面上不敢直接降的这么猛，但花式拉房价玩儿的贼溜！

这些城市早在2021年底市场就不行了，房价普遍下跌，这两年更难。

明面上看数据，价格最多下跌15%，再多就没有了，再差的项目都没有。

为什么？因为有限跌令啊。

去年5月至今，全国大部分城市基本都有限跌令，以备案价为准，有的城市限跌10%，有的限跌15%，超出不予备案无法网签。

但不降价卖不出去咋办？限跌拉满了还没人买咋办？

对策多着嘞？比如典型的几种：

温州，9折价格卖房+送20万油卡；

长沙，85折价格卖房+直接送一套公寓；

南宁、郑州、天津等，85折卖房+送6-15万车位一个；

就比如，之前在温州调研，整个城市的楼盘基本都在降价，降得少了还不行，咋弄？

曲线降价花招直接拉满，房价贴着限跌令下限卖，只要买房就送车位、送油卡，统统送。

不要油卡怎么办？没关系，开发商回收折现给你。

买一套房，送你车位用，还送28万油卡，然后再93折回收，返26万。

一套房子，车位+油卡又省45万！

这不就相当于，在最低价的基础上，一套房子又变相跌了45万嘛！

但你回头一扒数据，哎？它还是“没咋跌”。

一顿操作降几十万，这能算没跌嘛？只不过是跌幅“被隐藏”了而已。

而这样的曲线降价套路，接下来会越来越多，越来越猛！

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相信吗？这种膝盖斩式降价卖房的，还只是个开始！

接下来，这种现象会越来越多，尤其在中小城市。

当然，这种情况基本不会、也不允许出现在现象级的大城市，比如深圳、上海、北京等。

因为这些全国人紧盯的热门城市，一降就被捶，被罚、被取消网签。

而大量的三四五线城市，和老家县城，楼市啥情况，那就不用多说了。

所以，很快，在这些城市，很快，市场上会有大量城市，出现4折、5折、6折的房子涌出来！

为什么？

你看看这些城市的市场热度、开发投资、销售价格和成交量，无论是新房还是二手房，都不理想。

尤其是那些城市，人口留不住、经济撑不住、产业靠不住，就会学着大城市的模样拼命棚改、过度开发、盲目造新区和新城的，啥没学会就学会了圈地卖房。

结果嘞，库存天量，房子卖不动，一查去化周期长达好几年！

像这种城市，你不降的狠点大甩卖，就基本只有死路一条。

另外，还有一类房企，接下来大概率会大降价卖房。

哪些房企？

那些极度缺钱、融资又困难，短债压头的房企。对他们来说，只要能快速回笼资金、保住命，降价多猛都不为过。

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但请记住，一旦这些4/5折低价房出现，一定要谨慎，因为有漏、坑也必不会少！

为啥？

1、一旦4/5折的项目出来，那意味着，这城市基本没有未来！

因为第一个出来，这些城市迅速会出现第二家5折、第三家5折、第N家5折……

那么房价短期内是很难稳住的，这种城市你买完随时会继续跌，你根本指望不上它的房子能保值增值。

2、一旦一家房企开始4折5折大甩卖，那意味着，这些房企已经很危险了！

都不顾成本的大甩卖了，那这些房企的安全性太弱太弱了，随时暴雷，虽然便宜，但非常有可能买完就会出问题了。

房价到底了吗？

今年下半年，80%的城市房价仍然稳不住要跌。

1、房企清单：安全房企清单；

2、房企商票逾期+债务到期；

3、全国城市，哪些有价值？哪些没价值？

4、期房灰名单！

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