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刚刚过去的2022年，深圳楼市整体表现持续低迷。除了成交量下降，深圳楼市也发生了一些微妙的变化。

多年以来，深圳楼市都是以二手房交易为主的市场，但根据深圳市房地产中介协会最新统计的二手房录得量数据分析，2022年全年深圳二手房录得量(录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数)为26853套，相比2021年44375套的录得量，下降幅度达到39.5%，创下深房中协有二手房录得量数据统计以来的最低值。与此同时，二手房录得量连续两年低于新房成交量，其中仅一、二手住宅交易量比值就已达到1.58:1，新房市场显然已成为当前深圳楼市的主力。

而且，月均两千余套的交易量(录得)成了2022年深圳二手房市场的“新常态”，月度最高交易量(录得)也未能突破“三千套”关口。深房中协认为，虽然交易量总体波澜不惊，但月度走势还是多少呈现出一定的规律与节奏，即一季度在反反复复的疫情及春节假期效应双重影响下，市场表现非常冷淡。进入二季度后，在多轮政策“利好”的促进下，短期内市场信心的恢复较为明显，尤其是5月中央监管层落实了此前对于合理住房需求给予支持的承诺，LPR的持续下调，二手房市场有一波小幅上涨。随着时间推移，利好政策的效应也在逐步消散，在没有更进一步的利好政策跟进及9月深圳疫情反弹的影响下，同时随着新房与二手房价格出现倒挂，部分需求转向新房市场，二手房市场再次出现下滑。进入11月份后，国家在金融层面持续释放“稳楼市”政策，市场信心有所恢复，深圳二手房再次出现小幅反弹，呈现出年末“小翘尾”行情。

对于2022年的深圳楼市，二手房在售数量大幅增加也是明显的特征之一。深房中协认为，随着新版网签系统的上线，深圳新的二手房交易监管规则要求中介行业必须发布“三码”俱全的真房源，去年年初各机构都在清查和完善原平台内的房源信息，故当时市场二手房挂牌量非常少，但随着各家机构整改完毕，房源挂牌量呈现持续上升态势。随着年末市场翘尾行情的出现，业主心态发生变化，有“捂盘惜售”现象，同时叠加疫情防控政策优化后短期内的疫情快速爆发，市场二手房挂牌量出现一定下滑。

深房中协认为预计，“分类调控”作为指导地方政府开展精准调控的指挥棒，在2022年已有不少二线及广大三线城市根据地方实际情况，放宽了调控政策。而作为一线城市的深圳，一直吸引着不少人的目光，但因为深圳的特殊性，其具有楼市风向标的作用反而会成为深圳楼市调控政策做大范围调整的制约因素。因此，如何寻求地方经济复苏发展，兼顾激活市场活跃度，满足居民住房需求的同时，又要确保房地产市场的总体平稳可控，就成为了类似深圳这样一线热点城市探寻的政策平衡点。按照这个逻辑分析，未来如何做好满足新市民阶层对居住权的需求，以及同时尽可能释放改善型需求的潜力，或许会成为未来一线热点城市政策的发力点。

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